導言
不動產交易金額高、文件多、週期長，一個小疏忽就可能演變為大爭議。面對買賣、租賃、屋況瑕疵或建商爭議，最有效的方法是 文件化＋鑑定＋談判條款 三管齊下。本文從類型辨識到解決路徑，給你可操作的清單。
常見糾紛類型與風險點
- 買賣： 價金與解約金、遲延交屋、履約保證、貸款成數落差。
- 瑕疵： 滲漏水、壁癌、管線故障、結構安全、公共設施缺陷。
- 租賃： 押金返還、修繕義務、提前解約、未依約點交。
- 建商： 廣告不實、公共設施比、使照範圍與圖說不一致。
處理流程（四步驟）
(1) 蒐證
契約與履保文件、點交單、照片／影片、通訊紀錄、在場人證；建立「屋況檢查表」標記缺失位置、時間與嚴重度。
(2) 鑑定
滲漏與結構爭議先做鑑定釐清因果，再談修繕或價金折讓；鑑定報告亦有助於法庭採信。
(3) 協商／調解
設定「方案區間」（修繕項目、完成期限、價金調整），條款寫明 驗收機制、保固、違約責任。
(4) 訴訟／假處分
必要時保全權利，避免標的被移轉或損害擴大；同步準備專家意見與證據表，提升勝算。
預防勝於救火
- 簽約前以「風險條款清單」逐項檢視：交屋點交、瑕疵界定、保固期限、爭議處理。
- 交屋時以照片＋影片＋清單三合一留證；交屋後設維修窗口與回報機制。
- 租賃契約務必明確修繕分工與退租流程，降低退租時攻防成本。
成本與時間評估
選擇路徑時，除了勝訴率，更要看 可執行性與回收率。對方有履約能力且願意維持關係時，協商往往優於訴訟；對方拒不配合或有脫產風險，應及早啟動保全並遞狀。
延伸閱讀與外部資源
- 站內：〈民事糾紛處理指南〉、〈勞資糾紛解決方式〉
- 外部：地政機關契約範本、消費爭議處理與工程鑑定單位名錄
常見問題 FAQ
滲漏水要先修還是先鑑定？
先鑑定釐清原因與責任，再據以談修繕或賠償，較能一次到位。
建商廣告不實怎麼處理？
保存 DM／簡報與通話紀錄，按調解→訴訟路徑主張；必要時申請專家鑑定。
要不要一開始就提告？
先評估鑑定結果與協商空間；若對方有履約能力，談條款較省時；無誠意則及早保全。
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